בעלי דירות יוקרה או בתים צמודי קרקע מתעניינים לעיתים קרובות באפשרות של תוספות בנייה. מבחינה בירוקרטית, ההבדל העיקרי הוא בין תוספות בנייה בבית משותף לבין תוספות בבנייה פרטית. כמו כן, יש עוד שורה ארוכה של שיקולים שמשפיעים על תהליך הרחבת בנייה ועשויים להטות את הכף מבחינת החזר ההשקעה.

על מנת לבחון את הנושא מעט יותר מקרוב, ריכזנו כאן את הדגשים העיקריים שכדאי להכיר לפני שמתחילים בתהליכי הרחבת בנייה בנכסי נדל"ן אקסקלוסיביים:

סוג התוספת

הרחבת בנייה" היא כל תוספת מקורה שמתבצעת במבנה הקיים. ההגדרה הזו חשובה, כי תוספת בנייה מחייבת על פי החוק הגשת תכניות לוועדה לתכנון ולבנייה. הגשה מסודרת של התכניות חוסכת זמן ומונעת עיכובים והיא יכולה גם לסייע עבור מי שמעמיד פנטהאוז למכירה ומעוניין להפיק ממנו תשואה גבוהה.

תקנות הבנייה

התכניות שמוגשות לוועדה לתכנון ולבנייה נבדקות בקפידה. מטרת הבדיקה היא לוודא שהתכניות עומדות בכל תקנות הבנייה של הרשות המקומית ואישורן כפוף להחלטת הוועדה. מרגע קבלת ההחלטה על אישור התכניות, התהליך הופך להיות מהיר יותר וכרוך רק בהגשת עותקים חתומים. לחילופין, תיתכן דרישה להמצאת אישורים שונים לצורך תחילת ביצוע הפרויקט בפועל וקבלת ההיתר המבוקש.

היטל השבחה

תוספת בנייה כרוכה באופן עקרוני בתשלום היטל השבחה. את היטל ההשבחה משלמים לרשות המקומית וזאת בגין שינוי במצב התכנוני. עם זאת, ישנם מקרים יוצאי דופן ובהם בנייה רוויה שפטורה מתשלום דמי היתר.

סוגי תוספות בנייה

תוספות בנייה רבות מבוצעות כיום במבנים פרטיים יוקרתיים וזאת לצרכי התרחבות והפקת תשואה גבוהה יותר בטווח הקצר והארוך. במידה והתנאים מאפשרים זאת, ההרחבה עשויה לכלול הוספת חדרים חדשים או הגדלת חדרים קיימים.

לשם השוואה, תוספת בנייה נפוצה אחרת היא זו שמתבצעת על גגות בניינים. כאן התנאי הוא הוכחת בעלות על הגג מצד בעל הנכס והסכמה משותפת של כל דיירי הבניין. זו גם הסיבה בגללה מומלץ לבצע בדיקה ראשונית לגבי הסכמה עקרונית, לקבל מידע מהרשויות ולבדוק האם יש מתנגדים.

היתר בנייה לממ"ד 

היבט לא חשוב פחות בחוק קובע כיצד ניתן לקבל היתר בנייה לממ"ד. מטרת העל היא לשמור על כשירות הממ"ד ולהמשיך להשתמש בו כחדר שמסוגל להגן על הדיירים, לכן היתר הבנייה הוא בעל מאפיינים מעט שונים. בכל מקרה, היתר לממ"ד ניתן רק כאשר יש הסכמה של השכנים, אם אחוזי הבנייה לא מנוצלים במלואם או בכפוף לתב"ע מקומית ולתכניות שחלות באזור.

בסופו של דבר, תוספות בנייה משקפות את האפשרות של הדיירים לערוך שינויים בנכס. בעוד בבניין משותף יש צורך בהסכמת 75% מבעלי הדירות ובתנאי שאין פגיעה במראה הבניין, בשלד, בתשתיות ובתחום המשותף, בבתים פרטיים זה פשוט יותר. עם זאת, גם בבתי יוקרה נדרשת הגשת בקשה מסודרת וליווי מצד אנשי מקצוע עם ניסיון.